송천아이파크5단지 매수 전 실거래와 현장 확인 절차

송천아이파크5단지 매수를 검토할 때 가장 어려운 부분은 거래 금액 하나만 보고 적정성을 판단하기 어렵다는 점입니다. 같은 단지 안에서도 전용면적, 동, 층, 방향, 내부 수리 여부, 조망, 주차 동선에 따라 실제 체감 가치가 달라집니다. 따라서 최근 거래가 얼마였는지를 확인한 뒤 그 거래가 내가 보려는 집과 비교 가능한지 다시 걸러내야 합니다.

이 글은 송천아이파크5단지의 기본정보를 반복하기보다 매수 검토자가 실제로 사용할 수 있는 비교 절차에 초점을 둡니다. 작성 기준일은 2026년 8월 27일이며, 실거래가는 계약 신고와 공개 시점에 따라 뒤늦게 반영되거나 정정될 수 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템도 공개 자료는 참고용이며 공개 시점의 전산공부와 조회 시점의 현황이 다를 수 있다고 안내하므로, 계약 전에는 반드시 같은 시스템에서 다시 확인해야 합니다. ([rt.molit.go.kr](https//rt.molit.go.kr/pt/gis/gis.do?srhThingSecd=G))

먼저 확인할 송천아이파크5단지 기준표

비교를 시작하기 전에 단지의 고정적인 기준과 매번 다시 확인해야 하는 변동 정보를 나눠 적어 두는 것이 좋습니다. 송천아이파크5단지는 전주시 덕진구 송천동1가 870번지, 도로명 주소 오송로 45에 있으며 2009년 5월 사용승인을 받은 478세대, 9개 동 규모로 확인됩니다. 전용면적은 101.89제곱미터, 126.50제곱미터, 154.03제곱미터, 183.79제곱미터로 구성되고, 총주차대수는 905대와 세대당 1.89대로 안내되어 있습니다. ([modueapt.com](https//www.modueapt.com/subpage/info.php?idx=24533))

다만 아래 표의 거래금액과 매물 상태는 고정값이 아닙니다. 특히 2026년 거래 여부와 금액은 검색 서비스에 표시되는 시점이 서로 다를 수 있으므로, 표에 임의의 최신 금액을 채워 넣기보다 공식 실거래가 공개시스템에서 계약일과 신고 상태를 직접 확인하는 방식이 안전합니다.

확인 항목	현재 확인 기준	매수 전에 다시 볼 내용
위치	전주시 덕진구 송천동1가 870번지, 오송로 45	동별 출입구와 차량 출입구 위치
규모	478세대, 9개 동, 최고 12층	계약 대상 동의 엘리베이터와 관리 상태
사용승인	2009년 5월 29일	샷시, 욕실, 배관, 누수와 결로 보수 이력
전용면적	101.89, 126.50, 154.03, 183.79제곱미터	공급면적이 아닌 전용면적으로 거래 비교
주차	총 905대, 세대당 1.89대	등록 차량 수, 야간 빈자리, 지하주차장 동선
난방	개별난방과 도시가스	최근 관리비와 겨울철 난방비
학교	전주오송초등학교가 인근 학교로 확인됨	현재 통학구역과 전학 가능 여부
거래 확인	국토교통부 실거래가 공개시스템에서 조회	계약일, 해제 여부, 층, 전용면적, 중개 거래 여부

전주오송초등학교는 전주시 덕진구 천마산로 87에 있는 공립 초등학교로 전북특별자치도교육청 학교찾기에도 등록되어 있습니다. 학교가 가깝다는 사실만으로 자동 배정이나 도보 통학이 확정되는 것은 아니므로, 자녀가 입학하거나 전학할 시점의 통학구역은 교육지원청과 학교에 별도로 문의해야 합니다. ([school.jbedu.kr](https//school.jbedu.kr/osong/M0102/index.do?utm_source=openai))

실거래를 비교할 때 전용면적부터 맞추는 이유

아파트 거래를 비교할 때 가장 흔한 실수는 공급면적 평형과 전용면적을 혼용하는 것입니다. 송천아이파크5단지의 전용 101.89제곱미터는 공급면적 기준으로 약 40평형으로 표시될 수 있고, 전용 126.50제곱미터는 약 49평형, 전용 154.03제곱미터는 약 57평형, 전용 183.79제곱미터는 약 65평형으로 안내됩니다. 거래 비교에서는 광고 제목의 평형보다 계약서와 실거래 자료에 표시된 전용면적을 기준으로 맞춰야 합니다. ([modueapt.com](https//www.modueapt.com/subpage/info.php?idx=24533))

예를 들어 전용 101.89제곱미터의 1층 거래와 전용 126.50제곱미터의 10층 거래를 단순히 총액만 놓고 비교하면 면적과 층 차이가 동시에 섞입니다. 이때는 먼저 같은 전용면적끼리 모은 뒤 같은 면적 안에서 층과 방향을 비교해야 합니다. 서로 다른 면적을 비교해야 한다면 제곱미터당 금액을 계산하되, 대형 평형일수록 거래 건수가 적어 단순 평균의 신뢰도가 떨어질 수 있다는 점도 함께 봐야 합니다.

제곱미터당 금액은 거래금액을 전용면적으로 나누면 됩니다. 5억 원에 거래된 전용 101.89제곱미터라면 500,000,000원을 101.89로 나누어 약 4,907,000원으로 계산할 수 있습니다. 이를 평당 금액으로 바꾸려면 제곱미터당 금액에 3.3058을 곱하면 되지만, 실제 판단에서는 평당가 하나보다 같은 면적의 최근 거래 범위와 개별 주택의 상태를 우선하는 편이 낫습니다.

국토교통부 시스템은 매매와 전월세를 나누어 조회하고 기준년도와 월, 면적, 금액을 선택할 수 있도록 구성되어 있습니다. 거래가 해제된 자료는 별도로 표시될 수 있으므로, 가장 높은 금액 하나를 신고가로 단정하기보다 해제 표시와 계약일을 확인해야 합니다. ([rt.molit.go.kr](https//rt.molit.go.kr/pt/gis/gis.do?srhThingSecd=G))

2026년 거래 확인을 위한 단계별 절차

2026년 거래 흐름을 확인할 때는 조회 기간을 먼저 정한 뒤, 단지명과 법정동을 각각 검색하는 방식이 좋습니다. 단지명이 시스템에서 바로 잡히지 않으면 전주시 덕진구와 송천동1가를 선택한 후 아파트 목록에서 송천아이파크5단지를 찾습니다. 같은 이름이나 유사한 이름이 보일 때는 도로명 주소 오송로 45와 지번 870번지를 대조해야 합니다.

1. 2026년 1월 1일부터 2026년 8월 27일까지의 매매 거래를 먼저 조회합니다.
2. 전용 101.89제곱미터부터 183.79제곱미터까지 면적별로 나누어 계약일과 층을 적습니다.
3. 같은 면적 안에서 1층, 저층, 중층, 고층을 구분합니다.
4. 거래금액 옆에 신고 해제 여부와 직거래 여부를 기록합니다.
5. 최근 1건만 보지 말고 가능하면 직전 6개월과 직전 1년의 범위를 함께 비교합니다.
6. 현재 매물의 호가와 가장 가까운 조건의 실거래를 연결합니다.

이 절차에서 2026년 계약 자료가 아직 공개되지 않았거나 특정 면적의 거래가 한 건뿐이라면, 그 자체를 가격 상승이나 하락의 증거로 해석하면 안 됩니다. 거래가 적은 대형 면적은 매도자와 매수자의 개별 사정이 금액에 크게 반영될 수 있습니다. 따라서 거래량이 적을수록 인근 단지의 같은 면적 거래와 내부 상태를 함께 확인해야 합니다.

현재 공개된 과거 거래 예시를 보면 전용 154.03제곱미터는 2025년 4월 15일 6억 3,000만 원에 1층 거래가 기록되어 있고, 전용 101.90제곱미터는 2024년 11월 9일 4억 8,000만 원에 10층, 2024년 12월 7일 4억 1,300만 원에 1층 거래가 표시되어 있습니다. 이 자료는 2026년 현재 가격을 뜻하지 않으며, 면적과 층에 따른 비교 방법을 보여 주는 참고 사례로만 사용해야 합니다. ([aptsite.kr](https//aptsite.kr/apartment/29654))

호가와 실거래의 차이를 계산하는 방법

매수자는 중개사무소에서 들은 호가를 최근 실거래와 바로 비교하기보다 같은 조건으로 맞춘 뒤 차이를 계산해야 합니다. 예를 들어 전용 101.89제곱미터 매물의 호가가 5억 2,000만 원이고 비교 가능한 최근 거래가 4억 8,000만 원이라면 차이는 4,000만 원입니다. 호가가 실거래보다 약 8.3퍼센트 높은 셈이지만, 내부 전체 수리와 시스템에어컨 설치가 있다면 그 차이가 모두 거품이라고 단정할 수 없습니다.

반대로 호가가 최근 거래보다 낮아도 곧바로 저렴한 매물이라고 보면 안 됩니다. 저층의 일조 부족, 누수 이력, 세입자 보증금 승계, 잔금일 제약, 소유권 관련 권리관계, 급매 사유가 숨어 있을 수 있습니다. 매수자는 가격 차이를 발견한 다음 그 차이를 설명하는 요인을 찾아야 하며, 설명되지 않는 차이만 협상 대상으로 삼는 것이 안전합니다.

내부 수리비를 계산할 때도 전체 금액을 그대로 집값에 더하지 않아야 합니다. 샷시와 욕실, 주방, 바닥, 도배, 붙박이장 등 실제 교체 범위를 나누고, 공사 기간 동안 발생할 임시 거주비와 이사비를 별도로 적습니다. 수리된 집의 호가가 높다면 무엇이 언제 교체되었는지, 공사 영수증과 누수 보수 기록이 있는지 확인해야 합니다.

• 비교 거래금액과 현재 호가의 차이를 계산합니다.
• 수리 항목별 예상비용과 이미 반영된 가치를 나눕니다.
• 층과 방향, 조망, 소음 차이를 가격 조정 사유로 기록합니다.
• 잔금일과 대출 실행일이 맞지 않을 때 발생하는 비용을 넣습니다.
• 계약금 지급 전 등기부등본과 관리비 체납 여부를 확인합니다.

현장 방문은 시간대를 나누어 진행해야 합니다

한 번의 낮 방문만으로 거주 환경을 판단하기는 어렵습니다. 낮에는 일조와 조망을 볼 수 있지만, 출퇴근 시간 차량 정체와 어린이 하교 동선, 밤 시간 주차 상황은 확인하기 어렵습니다. 가능하다면 첫 방문은 평일 낮, 두 번째 방문은 평일 17시 30분 이후, 세 번째 확인은 주말 저녁처럼 시간대를 달리하는 것이 좋습니다.

송천아이파크5단지는 총 905대의 주차 공간과 지하주차장 721대가 안내되어 있어 숫자만 보면 세대당 주차대수가 넉넉한 편으로 보입니다. 그러나 실제 만족도는 전체 주차대수보다 내가 계약하려는 동에서 지하주차장까지 이동하는 거리, 주차면 폭, 기둥 위치, 방문 차량이 몰리는 시간에 좌우됩니다. 관리사무소에 등록 차량 수와 야간 주차 민원, 이중주차 관행을 문의하고 직접 한 바퀴 돌아보는 것이 필요합니다. ([modueapt.com](https//www.modueapt.com/subpage/info.php?idx=24533))

차량을 이용한다면 지하주차장 입구의 경사와 회전 반경도 확인해야 합니다. 대형 차량이나 어린이 승하차가 잦은 가정은 주차면의 위치뿐 아니라 지상 보행로와 놀이터 주변의 차량 동선을 함께 봐야 합니다. 주차 숫자가 충분해도 출입구가 한쪽에 몰리거나 특정 동 앞에 차량이 집중되면 체감은 달라질 수 있습니다.

실내에서는 창가와 외벽 모서리, 붙박이장 안쪽, 욕실 천장, 싱크대 하부장을 손전등으로 살펴보는 것이 좋습니다. 벽지의 부분 변색이나 실리콘의 과도한 덧칠은 누수와 결로를 가리는 흔적일 수 있습니다. 중개사의 설명만 메모하지 말고 사진 촬영이 가능한지 먼저 확인한 뒤 하자 위치와 보수 시기를 문서로 남겨야 합니다.

현장 방문 체크리스트

현장에서는 좋은 점을 찾는 것보다 나중에 비용이 될 수 있는 문제를 빠뜨리지 않는 것이 중요합니다. 방문 전 체크리스트를 휴대전화에 저장해 두면 여러 매물을 비교할 때 기억에 의존하는 실수를 줄일 수 있습니다.

• 등기부등본의 소유자와 매도인이 같은지 확인합니다.
• 최근 관리비 고지서와 장기수선충당금 납부 내역을 요청합니다.
• 누수, 결로, 곰팡이, 보일러와 에어컨의 교체 시기를 확인합니다.
• 거실과 안방의 창 방향, 앞동 거리, 맞은편 조명과 소음을 확인합니다.
• 엘리베이터 대기시간과 택배 보관 위치를 확인합니다.
• 어린이 통학로에 큰 도로 횡단이나 차량 출입구가 있는지 봅니다.
• 지하주차장과 세대 현관 사이의 우천 시 이동 동선을 확인합니다.
• 휴대전화 통화 품질과 인터넷 설치 가능 통신사를 확인합니다.

방문 준비물로는 줄자, 휴대전화 충전기, 손전등, 메모 앱, 신분증 사본이 유용합니다. 줄자로 냉장고와 세탁기 설치 공간을 재면 기존 가구를 옮길 수 있는지 바로 판단할 수 있습니다. 충전기를 꽂아 콘센트와 전원 상태를 확인할 때는 매도인이나 중개사의 동의를 먼저 구해야 합니다.

적용 사례로 보는 매수 판단

첫 번째 사례는 전용 101.89제곱미터 매물입니다. 현재 호가가 5억 2,000만 원이고 비교 가능한 최근 거래가 4억 8,000만 원이라면 기본 차이는 4,000만 원입니다. 여기에 전체 도배와 장판 교체 예상비 600만 원, 욕실 부분 보수 400만 원, 이사와 임시 거주 비용 300만 원이 필요하다고 가정하면 수리되지 않은 집의 실질 취득 부담은 5억 3,300만 원 수준으로 계산할 수 있습니다.

이 사례에서는 호가가 비교 거래보다 높지만 수리비를 반영하면 단순한 4,000만 원 차이보다 실제 부담 차이가 커집니다. 반대로 해당 매물이 샷시와 주방, 욕실을 최근에 교체했고 누수 기록이 없으며 남향 중층이라면 같은 가격 차이를 전부 할인 사유로 주장하기 어렵습니다. 결국 매수 판단은 호가와 실거래의 차이에서 끝나지 않고 수리비, 층, 방향, 하자 기록을 합친 뒤 이루어져야 합니다.

두 번째 사례는 전용 154.03제곱미터 매물입니다. 비교 거래가 6억 3,000만 원이었지만 해당 거래가 1층이고, 내가 보는 매물이 중층이며 내부 수리 상태가 비슷하다고 가정합니다. 이때 중층이라는 이유만으로 일정 금액을 기계적으로 더하는 것은 위험하며, 같은 면적의 2026년 거래가 추가로 있는지, 인근 송천동 단지의 비슷한 대형 면적 거래가 어떻게 형성되는지 함께 확인해야 합니다.

대형 면적은 거래 건수가 적으므로 단 한 건의 고가 거래를 기준으로 예산을 짜면 자금 계획이 흔들릴 수 있습니다. 대출 가능 금액과 취득 부대비용, 기존 주택 처분 시점, 전세보증금 승계 여부를 별도 표로 만들어야 합니다. 현금이 부족한 경우에는 매매가격보다 잔금일과 보증금 반환일의 시차가 더 큰 위험이 될 수 있습니다.

실수와 예외를 미리 구분하기

첫 번째 실수는 2025년 거래를 2026년 현재 시세로 표현하는 것입니다. 거래 자료는 계약일과 공개일이 다를 수 있고, 특정 시점 이후의 신고분이 나중에 추가될 수 있으므로 기준일을 명확히 적어야 합니다. 확인되지 않은 2026년 금액은 본문이나 협상 근거에 사용하지 말고 공식 시스템에서 직접 조회한 뒤 기록해야 합니다.

두 번째 실수는 최고가를 대표 가격으로 사용하는 것입니다. 최고층의 내부 수리 매물과 저층의 수리 전 매물을 평균 내면 오히려 현실과 멀어질 수 있습니다. 같은 전용면적, 비슷한 층, 같은 방향, 유사한 수리 상태를 가진 거래를 우선 비교하고, 조건이 맞지 않으면 비교 불가 사유를 메모해야 합니다.

세 번째 실수는 학교 이름만 보고 통학을 확정하는 것입니다. 학교 배정은 거주지와 학년도, 통학구역 고시, 전입 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 전주오송초등학교가 인근에 있다는 정보와 실제 배정 가능 여부는 분리해서 확인하고, 중학교 진학도 해당 연도의 학교군과 배정 절차를 교육지원청에 문의해야 합니다.

네 번째 예외는 직거래나 가족 간 거래처럼 일반적인 중개 거래와 성격이 다른 자료입니다. 이런 거래는 가격에 특수한 사정이 들어갈 수 있으므로 일반 매물의 시장 가격을 대표한다고 보기 어렵습니다. 실거래 자료에서 거래 유형을 확인하고, 비교 표에는 별도 표시를 남기는 것이 좋습니다.

다섯 번째 예외는 계약 후 해제 신고가 있는 거래입니다. 국토교통부 시스템은 해제 신고 자료를 별도로 표시한다고 안내하므로, 해제된 거래를 현재 유효한 거래로 세어서는 안 됩니다. 가격 흐름을 계산할 때 해제 자료를 포함했는지 제외했는지 기준을 통일해야 합니다. ([rt.molit.go.kr](https//rt.molit.go.kr/pt/gis/gis.do?srhThingSecd=G))

계약 직전 최종 점검 순서

현장 방문과 실거래 비교를 마쳤다면 계약 직전에는 가격보다 권리와 일정부터 확인해야 합니다. 매도인의 신분과 소유권, 근저당과 임차보증금, 잔금일, 인도일, 관리비 정산 기준을 문서로 확인해야 합니다. 매수자가 실제 거주할 계획이라면 잔금 직후 수리 기간과 이사 날짜까지 계약서 특약과 연결해 두는 것이 좋습니다.

1. 계약 당일 등기부등본을 다시 발급합니다.
2. 매도인 본인 여부와 대리 계약의 위임 서류를 확인합니다.
3. 임차인이 있다면 보증금과 퇴거 예정일을 서면으로 확인합니다.
4. 관리비와 공과금 정산 기준일을 정합니다.
5. 누수와 보일러, 샷시 등 확인된 하자의 보수 책임과 기한을 적습니다.
6. 잔금일에 소유권 이전 서류와 열쇠, 공동현관 출입수단을 인수합니다.

계약서 특약은 막연한 표현보다 대상과 기한을 구체적으로 적어야 합니다. 예를 들어 누수 흔적이 발견된 안방 창가의 보수 책임을 매도인이 부담한다는 식으로 위치와 조치 범위를 특정해야 합니다. 구두로 들은 수리 약속은 잔금 이후 다툼이 될 수 있으므로 사진과 문자, 계약서 특약을 함께 보관하는 것이 안전합니다.

대출을 이용한다면 매매가격만으로 가능 금액을 계산하지 말고 금융기관의 심사 결과를 기준으로 해야 합니다. 금리와 대출 한도, 중도상환 조건은 금융기관과 시점에 따라 달라질 수 있으므로 이 글에서 특정 금융 조건을 가정하지 않습니다. 계약금 지급 전 대출 가능 여부와 실행 시점을 금융기관에 확인하고, 대출이 불가능할 때의 계약 해제 조건은 중개사와 법률 전문가에게 별도로 검토받아야 합니다.

자주 묻는 내용

2026년 거래가 한 건만 확인되면 그 금액을 현재 시세로 봐도 될까요

그렇게 단정하기 어렵습니다. 한 건의 거래는 층, 방향, 수리 상태, 급매 사유가 반영된 개별 사례일 수 있습니다. 같은 전용면적의 과거 거래와 인근 단지 거래를 함께 보고, 해당 거래가 해제되지 않았는지도 확인해야 합니다.

전용 101.89제곱미터와 전용 126.50제곱미터를 평당가로 비교해도 될까요

보조 지표로는 사용할 수 있지만 평당가만으로 판단하면 부족합니다. 면적이 달라지면 방 구성과 수요층, 관리비, 매물 회전 속도가 달라질 수 있습니다. 먼저 같은 전용면적끼리 비교한 뒤 면적별 가격대를 파악하는 순서가 안전합니다.

세대당 주차대수가 1.89대면 주차 걱정은 하지 않아도 될까요

전체 수치는 참고 자료일 뿐 실제 주차 편의성을 보장하지 않습니다. 동별 주차 위치와 야간 차량 등록 대수, 이중주차 여부, 지하주차장 출입 동선을 직접 확인해야 합니다. 특히 가족 차량이 두 대 이상이면 평일 밤과 주말 밤에 각각 방문해 보는 것이 좋습니다.

전주오송초등학교가 가까우면 자녀가 반드시 배정되나요

가까운 학교라는 사실만으로 배정이 확정되지는 않습니다. 현재 거주지와 전입 시점, 학년도별 통학구역과 학교 배정 기준을 확인해야 합니다. 전북특별자치도교육청과 학교에 주소를 제시하고 입학 또는 전학 가능 여부를 직접 문의하는 것이 정확합니다. ([school.jbedu.kr](https//school.jbedu.kr/osong/M0102/index.do?utm_source=openai))

수리된 매물이 실거래보다 비싸면 수리비만큼 모두 인정해야 할까요

수리비 전액이 매매가격에 그대로 반영되지는 않습니다. 공사 품질과 사용 기간, 하자 여부, 취향에 맞는지, 다른 매수자도 그 가치를 인정하는지를 함께 봐야 합니다. 공사 내역과 보수 증빙을 확인한 뒤 실제로 피할 수 있는 비용만 비교표에 반영하는 것이 좋습니다.

송천아이파크5단지의 매수 판단은 단지 평균 가격을 찾는 작업보다 비교 가능한 거래를 선별하는 작업에 가깝습니다. 2026년 8월 27일 기준으로 확인한 정보와 이후 공개되는 실거래 자료가 달라질 수 있으므로, 계약 전에는 국토교통부 실거래가 공개시스템과 전북교육청의 학교 정보를 다시 확인해야 합니다. 가격, 학교 배정, 관리비, 주차와 같은 변동 정보는 최종 계약일에 가까운 시점의 공식 자료를 기준으로 판단하는 것이 안전합니다.