2026년 착한임대인 확인서 발급 대상과 절차 완벽 정리

경기 둔화와 소비 위축으로 영업에 어려움을 겪는 임차인을 위해 상가 임대료를 자발적으로 깎아준 건물주라면 세제 혜택을 놓치지 않아야 합니다. 조세특례제한법에 규정된 상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제를 적용받기 위해서는 임차인이 소상공인 기준을 충족한다는 사실을 공식 증명해야 합니다. 이때 국세청 종합소득세나 법인세 신고 시 반드시 제출해야 하는 핵심 증빙이 바로 소상공인시장진흥공단에서 발급하는 착한임대인확인서입니다. 2026년 현재 임대료 인하를 계획하고 있거나 이미 인하를 실행한 임대사업자라면 발급 자격과 구체적인 절차를 미리 파악해 서류를 완벽히 구비해 두어야 세제 혜택을 차질 없이 챙길 수 있습니다.

핵심만 먼저 확인하기

착한임대인 세액공제와 증빙 발급에 필요한 가장 중요한 기준들을 먼저 간략히 정리해 안내합니다.

• 착한임대인 세액공제 적용 기한은 2028년 12월 31일까지 연장되어 운영 중입니다.
• 공제율은 임대료 인하액의 최대 70퍼센트이며 임대인의 종합소득금액이 1억 원을 초과하는 경우에는 50퍼센트가 적용됩니다.
• 세액공제를 받으려면 임차인이 소상공인기본법상 소상공인이어야 하며 2021년 6월 30일 이전부터 해당 상가를 계속 임차해 영업 목적으로 사용해 온 사업자여야 합니다.
• 일반 중소기업확인서로는 세액공제를 받을 수 없으며 소상공인24 또는 소상공인시장진흥공단에서 발급하는 착한임대인소상공인확인서를 발급받아야 합니다.
• 인하 기간 중이나 과세연도 종료 후 6개월 이내에 보증금이나 임대료를 기존보다 올리거나 재계약 시 5퍼센트를 초과해 인상하면 공제 대상에서 제외되고 기공제액이 추징됩니다.

착한임대인 세액공제와 확인서 제도 기준 비교

제도 전반의 세부 적용 기준과 일반 소상공인 확인서와의 차이점을 표로 대조해 살펴보면 다음과 같습니다.

착한임대인 확인서 발급 대상과 제외 요건

착한임대인 세액공제를 신청하기 위한 착한임대인확인서는 임대인이 직접 발급받는 것이 아니라 임차인이 소상공인시장진흥공단에 신청하여 발급받은 뒤 임대인에게 전달하거나 임대인이 동의서를 받아 대리 신청하는 방식으로 진행됩니다. 따라서 임차인이 법정 요건을 정확히 충족하는지 사전에 철저히 검토해야 합니다.

첫 번째 요건은 소상공인기본법 제2조에 따른 소상공인 기준 충족입니다. 임차 사업체의 주된 업종별 연평균 매출액이 소기업 규모 기준에 부합해야 합니다. 예를 들어 숙박 및 음식점업은 연매출 10억 원 이하 도소매업은 50억 원 이하 제조업은 업종에 따라 80억 원에서 120억 원 이하 기준을 만족해야 합니다. 또한 상시근로자 수 기준은 제조업 광업 건설업 운수업은 10인 미만 그 밖의 서비스업 및 도소매업은 5인 미만이어야 합니다.

두 번째 요건은 상가 임차 기간입니다. 임차인은 2021년 6월 30일 이전부터 해당 상가건물을 계속해서 임차하여 영업용 목적으로 실사용하고 있어야 합니다. 만약 임대차계약 기간 중에 폐업한 경우라 하더라도 폐업 전에 위 소상공인 요건을 모두 충족하고 있었고 2021년 1월 1일 이후까지 임대차계약 기간이 남아 있었다면 대상에 포함될 수 있습니다.

반면 다음과 같은 경우에는 착한임대인소상공인확인서 발급 대상 및 세액공제 적용에서 명확히 배제됩니다.

• 도박 및 사행행위 유흥주점 담배 및 주류 도매업 부동산 임대업 등 조세특례제한법 시행령 별표14에 규정된 배제업종을 영위하는 경우
• 상가 임대인과 임차인이 국세기본법 제2조 제20호에 따른 친족 등 특수관계인에 해당하는 경우
• 임차인이 사업자등록을 하지 않고 영업을 하거나 비영리 법인 및 단체인 경우
• 임대인이 상가건물에 대해 부동산 임대사업자등록을 하지 않았거나 복식부기의무자로서 추계신고를 한 경우
• 임대인이 사업용계좌를 개설하지 않았거나 현금영수증 가맹 의무를 불이행한 경우

착한임대인소상공인확인서 단계별 발급 절차

확인서 발급은 소상공인24 온라인 플랫폼을 통한 전자 신청과 전국 소상공인시장진흥공단 지역센터를 통한 방문 신청 두 가지 방법으로 진행할 수 있습니다. 온라인 발급 시스템을 이용하면 행정정보공동이용망을 통해 대부분의 서류가 전산 연계되므로 훨씬 신속하게 처리됩니다.

온라인 발급 절차

1. 소상공인24 누리집에 접속하여 임차 사업자 명의로 공동인증서 간편인증 등을 통해 회원가입 후 로그인합니다.
2. 상단 메뉴 중 증명서 발급 항목에서 착한임대인 세액공제용 확인서 발급 메뉴를 선택합니다.
3. 신청자 기본 인적사항과 사업자등록번호 사업장 주소 등 기본 사업체 정보를 입력합니다.
4. 행정정보공동이용 사전동의를 진행합니다. 동의 시 국세청 과세정보 및 건강보험공단 상시근로자 정보가 자동 연동됩니다.
5. 단독 사업자이면서 행정정보 조회가 정상적으로 완료되면 즉시 신청이 접수되며 공단 심사를 거쳐 승인 번호가 부여된 확인서를 온라인으로 직접 출력하거나 피디에프 파일로 저장할 수 있습니다.

방문 신청 절차

행정정보 연동이 원활하지 않거나 둘 이상의 업종을 영위하여 매출 안분이 필요한 경우 또는 면세사업자로서 전산 조회가 되지 않는 경우에는 사업장 소재지 인근의 소상공인시장진흥공단 지역센터에 직접 방문해야 합니다. 신분증과 함께 사업자등록증 사본 직전 과세연도 부가가치세 과세표준증명원 상시근로자 수 확인 서류를 지참해 창구에 제출하면 담당자 확인 후 서면 확인서를 교부받게 됩니다.

확인서 신청 전 필수 준비물 체크리스트

온라인 행정망 연계 여부에 따라 추가 서류 제출이 요구될 수 있으므로 임대인과 임차인은 사전에 필요한 서류 목록을 꼼꼼하게 점검해야 합니다.

• 임차인 사업자등록증 사본 또는 사업자등록증명원
• 최초 계약일이 2021년 6월 30일 이전임을 증명하는 직전 임대차계약서 및 갱신계약서 사본
• 임대료 인하 전후 조건과 기간이 명시된 임대료 인하 합의서 또는 갱신 확약서
• 직전 과세연도 부가가치세 과세표준증명원 또는 면세사업자 수입금액증명원
• 상시근로자가 있는 경우 건강보험 사업장가입자별 부과내역서 또는 고용보험 월별 사업장 원천징수이행상황신고서
• 상시근로자가 없는 1인 사업자인 경우 소상공인 건강보험 자격득실확인서
• 임대인과 특수관계인이 아님을 확인하는 서약서

임대료 인하에 따른 세액공제 실제 적용 예시

착한임대인 세액공제는 단순히 소상공인확인서를 발급받았다고 끝나는 것이 아니라 인하된 실제 임대료를 바탕으로 법정 산식에 맞춰 소득세나 법인세에서 감면받는 구조입니다. 2026년 기준 실제 계산 방식을 사례를 통해 구체적으로 살펴보겠습니다.

임대인 김 모 씨는 본인 소유의 상가에서 음식점을 운영 중인 소상공인 박 모 씨에게 매월 200만 원의 월세를 받아왔습니다. 2026년 경기 침체로 어려움을 겪는 박 씨를 위해 2026년 1월 1일부터 2026년 12월 31일까지 12개월 동안 월세를 매달 50만 원씩 인하하여 매월 150만 원만 받기로 합의서를 작성했습니다.

이 경우 연간 총 임대료 인하액은 매월 50만 원씩 12개월에 해당하여 총 600만 원이 됩니다. 임대인 김 씨의 당해 연도 종합소득금액에 인하액을 합산한 기준소득금액이 1억 원 이하라고 가정하면 70퍼센트 공제율이 적용됩니다.

세액공제 대상 금액 계산식은 600만 원 곱하기 70퍼센트로 산출되며 총 420만 원의 세액공제액이 결정됩니다. 김 씨는 2027년 5월에 진행되는 2026년 귀속 종합소득세 확정신고 시 착한임대인확인서 임대차계약서 임대료인하합의서 금융거래내역서를 첨부해 420만 원을 세액공제 신청하게 됩니다. 다만 조세특례제한법 규정에 따라 공제받은 세액 420만 원의 20퍼센트에 해당하는 84만 원은 농어촌특별세로 별도 납부해야 하므로 김 씨의 실질적인 세금 절감 순효과는 336만 원이 됩니다.

만약 임대인의 종합소득금액에 인하액을 더한 기준소득금액이 1억 원을 초과하는 고소득 개인사업자라면 50퍼센트 공제율이 적용되어 600만 원의 50퍼센트인 300만 원이 공제되며 농어촌특별세 60만 원을 제외한 240만 원의 실질 감면 효과를 얻게 됩니다.

신청 과정과 서류 준비 시 자주 하는 실수

실무 현장에서 착한임대인 세액공제를 신청할 때 사소한 부주의로 공제가 부인되거나 사후 추징을 당하는 사례가 빈번하게 발생합니다. 대표적인 실수 유형을 숙지해 불이익을 방지해야 합니다.

가장 흔한 실수는 중소기업현황정보시스템에서 출력한 일반 중소기업확인서를 제출하는 경우입니다. 조세특례제한법에서는 소상공인시장진흥공단에서 별도로 지정 발급하는 세액공제용 확인서만을 적법한 증빙으로 인정하므로 플랫폼과 서식 명칭을 반드시 확인해야 합니다.

두 번째는 보증금을 인하해 준 경우입니다. 법령상 세액공제 대상은 월 임대료 인하액에 한정되며 전세보증금이나 월세 보증금을 깎아주고 이를 환산한 간주임대료 인하분은 세액공제 대상에 포함되지 않습니다.

세 번째는 사후 관리 요건 위반입니다. 임대료를 깎아준 과세연도 기간 중이거나 해당 연도 종료일로부터 6개월이 되는 날까지 임대료나 보증금을 인하 직전보다 인상하거나 계약 갱신 시 법정 한도인 5퍼센트를 초과하여 올리는 경우 세액공제 대상에서 전면 배제되며 이미 받은 공제세액은 이자 상당 가산액과 함께 전액 추징됩니다.

네 번째는 금융거래 증빙 미비입니다. 임대료를 인하한 사실을 서면 합의서로만 작성하고 실제 계좌 입금 내역이나 전자세금계산서 발행 내역을 제대로 남겨두지 않으면 세무서 현장 확인 과정에서 가공 합의로 판단되어 세액공제가 거부될 수 있습니다.

자주 묻는 질문

착한임대인 확인서 발급과 세액공제 제도에 관해 납세자들이 가장 많이 문의하는 질문들을 정리했습니다.

소상공인 임차인이 여러 명인 상가 건물인 경우 확인서를 각각 발급받아야 하나요

그렇습니다. 건물 내에 입주한 여러 임차인 중 요건을 갖춘 소상공인 각자에게 착한임대인소상공인확인서를 개별 발급받아야 합니다. 임대인은 각 임차인별 확인서와 각각 체결한 임대료 인하 합의서를 취합하여 총 인하액을 합산한 뒤 세무서에 세액공제 신청서를 제출해야 합니다.

임차인이 중간에 사업을 접고 폐업했는데도 세액공제가 가능한가요

임대차계약 기간이 종료되기 전에 폐업한 임차인이라 하더라도 폐업하기 전에 소상공인기본법상 소상공인 요건과 2021년 6월 30일 이전 계속 임차 요건을 충족했고 2021년 1월 1일 이후까지 계약 기간이 남아 있었다면 공제 대상이 됩니다. 이 경우 폐업사실증명원을 함께 첨부하여 확인서를 발급받을 수 있습니다.

산출된 세액공제액이 당해 연도 납부할 종합소득세보다 많은 경우 남은 금액은 소멸되나요

소멸되지 않습니다. 착한임대인 세액공제는 당해 과세연도에 납부할 세액이 부족하거나 없어서 공제받지 못한 금액이 발생할 경우 해당 연도의 다음 과세연도부터 10년 동안 이월하여 순차적으로 공제받을 수 있습니다.

임대인이 간이과세자이거나 간편장부 대상자인 경우에도 세액공제를 받을 수 있나요

개인 부동산임대사업자가 간편장부 대상자인 경우에는 장부를 기장하지 않고 추계신고를 하더라도 착한임대인 세액공제를 적용받을 수 있습니다. 다만 복식부기의무자에 해당하는 임대사업자가 장부를 작성하지 않고 추계신고를 하는 경우에는 세액공제 대상에서 엄격히 배제됩니다.

확인서 발급 유효기간은 언제까지인가요

착한임대인 세액공제용 확인서는 발급된 당해 과세연도의 소득세 및 법인세 확정신고용으로 사용됩니다. 임대료를 인하한 과세기간에 맞춰 최신 상태의 재무제표와 상시근로자 현황이 반영된 확인서를 발급받아 세무 신고 기간에 제출하는 것이 원칙입니다.

안정적인 세제 혜택을 위한 최종 점검

착한임대인 제도는 임차인의 경영 안정을 돕는 동시에 임대인에게도 실질적인 절세 혜택을 제공하는 상생 지원 정책입니다. 세액공제를 차질 없이 적용받으려면 임대료 인하 합의 단계부터 계약서 서면 작성 계좌 입금 증빙 보관 그리고 공단 지정 착한임대인확인서 발급까지 모든 절차를 체계적으로 관리해야 합니다.

본 안내는 2026년 8월 27일 기준 현행 세법과 관련 지침을 바탕으로 작성되었습니다. 세법 개정이나 세무 당국의 세부 행정 해석에 따라 세부 기준이 달라질 수 있으므로 임대료 인하 계획을 확정하고 세액공제를 신청하기 전에는 소상공인시장진흥공단 누리집과 국세청 세무상담을 통해 최신 고시 기준을 반드시 재확인하시기 바랍니다.