2026년 지산녹원맨션 단지 정보와 매매 전세 시세 확인 방법

대구 수성구 지산동에 있는 지산녹원맨션의 단지 정보와 매매·전세 시세를 확인하려는 분이라면 먼저 실거래와 현재 매물을 구분해야 합니다. 실거래가는 이미 계약이 체결돼 신고된 금액이고, 매물 호가는 매도자나 임대인이 제시한 금액이므로 실제 계약 가능 금액과 다를 수 있습니다.

이 글은 2026년 8월 27일 19시 36분을 작성 기준일로 삼았습니다. 공개된 국토교통부 실거래 자료와 공동주택 관리정보를 바탕으로 확인 가능한 범위를 정리했으며, 거래 신고가 늦게 반영되거나 계약이 해제되는 경우가 있을 수 있으므로 방문이나 계약 직전에는 공식 시스템에서 다시 확인해야 합니다.

핵심만 먼저

• 지산녹원맨션은 대구광역시 수성구 지산동 761번지, 도로명 주소 무학로 189에 위치합니다.
• 공동주택 관리정보 기준으로 9개 동, 542세대이며 1989년 5월 23일 사용승인된 단지로 확인됩니다.
• 2026년 확인 거래 중 전용면적 84.96제곱미터는 3억 2천만 원부터 3억 5천5백만 원까지 거래가 확인됐습니다.
• 전용면적 108.72제곱미터는 2026년 2월 3억 9천8백만 원, 6월 4억 원, 8월 3억 7천만 원의 거래가 확인됩니다.
• 전세는 전용면적 84.96제곱미터 기준 2026년 6월 1억 6천만 원부터 1억 8천만 원 수준의 거래가 확인됩니다.
• 재건축은 확정된 입주 시기나 분담금으로 판단할 단계가 아니며, 정비구역 지정안에 대한 의회 의견청취가 진행된 사실과 이후 행정 절차를 따로 확인해야 합니다.

지산녹원맨션 기본 단지 정보

지산녹원맨션의 지번 주소는 대구광역시 수성구 수성구 지산동 761번지이며 도로명 주소는 무학로 189입니다. 단지명을 검색할 때에는 지산녹원맨션, 녹원맨션, 지산동 녹원맨션처럼 표기가 달라질 수 있어 주소를 함께 대조하는 것이 안전합니다.

공동주택 관리정보에서 확인되는 규모는 9개 동과 542세대입니다. 단지 내 동 번호는 101동부터 110동까지로 표시되지만, 동 번호와 실제 건물 수를 혼동하지 않도록 해야 합니다. 주소와 세대수는 관리정보에 등록된 자료를 기준으로 확인하는 것이 좋습니다. ([k-apt.go.kr](https//www.k-apt.go.kr/cmmn/introMmentPop.do?bjdCode=27260&searchOccuDate=201612&upYn=Y&utm_source=openai))

사용승인일은 1989년 5월 23일로 확인됩니다. 따라서 2026년 기준으로 사용승인 후 약 37년이 지난 단지입니다. 연식은 수리 상태, 공용부 관리, 누수 이력, 배관과 승강기 교체 여부에 따라 체감이 크게 달라지므로 준공연도만으로 주거 상태를 단정해서는 안 됩니다. ([k-apt.go.kr](https//www.k-apt.go.kr/cmmn/introMmentPop.do?bjdCode=27260&searchOccuDate=201612&upYn=Y&utm_source=openai))

민간 단지 정보에는 화성산업 시공, 계단식 구조, 중앙난방 등의 정보가 소개돼 있습니다. 다만 난방비와 관리비는 계절, 세대 사용량, 장기수선충당금, 개별 공사 여부에 따라 달라질 수 있으므로 최근 관리비 고지서와 관리사무소 확인을 함께 진행해야 합니다.

2026년 매매 실거래 비교

아래 표는 2026년 8월 27일 기준으로 공개 자료에서 확인되는 주요 매매 실거래를 면적별로 정리한 것입니다. 같은 면적이라도 층, 수리 여부, 향, 동 위치, 거래 유형에 따라 금액 차이가 발생합니다. 특히 직거래 표시는 일반 중개 거래와 조건이 다를 수 있으므로 단순 평균에 넣어 판단하지 않는 편이 좋습니다.

전용면적	확인 거래일	거래금액	층	확인할 점
84.96제곱미터	2026년 6월 27일	3억 4천5백만 원	7층	최근 일반 거래 사례
84.96제곱미터	2026년 5월 5일	3억 5천만 원	4층	층과 내부 상태 비교 필요
84.96제곱미터	2026년 4월 9일	3억 5천5백만 원	6층	확인 기간 내 높은 금액대
84.96제곱미터	2026년 4월 21일	2억 5천1백만 원	8층	직거래 여부 확인 필요
108.72제곱미터	2026년 8월 4일	3억 7천만 원	4층	직거래 표시 확인 필요
108.72제곱미터	2026년 6월 8일	4억 원	11층	최근 확인 최고 금액대
108.72제곱미터	2026년 2월 19일	3억 9천8백만 원	3층	동일 면적의 비교 기준

전용면적 84.96제곱미터는 2026년 2월부터 6월까지 3억 2천만 원, 3억 2천5백만 원, 3억 2천3백만 원, 3억 3천5백만 원, 3억 5천만 원, 3억 5천5백만 원, 3억 4천5백만 원 등 여러 가격이 확인됩니다. 따라서 최근 한 건만 보고 단지 전체 시세를 3억 4천5백만 원으로 고정하면 안 됩니다.

전용면적 108.72제곱미터는 2026년 2월 19일 3억 9천8백만 원, 6월 8일 4억 원, 8월 4일 3억 7천만 원이 확인됩니다. 거래 건수가 전용면적 84.96제곱미터보다 적기 때문에 평균값보다 같은 동과 비슷한 층의 거래를 우선 비교하는 것이 적절합니다. ([aptndm.com](https//aptndm.com/apt/aptlist_dong?dong=%EC%A7%80%EC%82%B0%EB%8F%99&region_code=27260&utm_source=openai))

국토교통부 실거래가 공개시스템은 신고된 계약 자료를 제공하지만 조회 시점에 따라 자료가 추가되거나 정정될 수 있습니다. 또한 해제 신고가 표시될 수 있으므로 거래일과 금액만 보지 말고 해제 여부, 층, 전용면적, 직거래 여부를 함께 확인해야 합니다. ([rt.molit.go.kr](https//rt.molit.go.kr/pt/gis/gis.do?utm_source=openai))

2026년 전세와 월세 실거래

전세는 매매보다 거래 표본이 적고 같은 면적에서도 보증금 차이가 발생합니다. 전용면적 84.96제곱미터의 2026년 확인 전세 거래는 1억 6천만 원, 1억 7천만 원, 1억 8천만 원, 1억 9천5백만 원 등으로 나타납니다. 같은 단지라도 층과 내부 수리 상태, 입주 가능일에 따라 임대인이 제시하는 보증금이 달라질 수 있습니다.

전용면적 108.72제곱미터는 2026년 7월 8일 보증금 1억 8천만 원의 전세 거래가 확인됩니다. 다만 거래 건수가 많지 않으므로 이 금액만으로 현재 전세 시세 전체를 단정하기 어렵습니다. 전세 매물을 볼 때에는 보증금뿐 아니라 선순위 권리, 근저당, 임대인의 세금 체납 여부 확인 가능성, 보증보험 가입 가능 여부까지 함께 살펴야 합니다.

월세 실거래는 전용면적 84.96제곱미터에서 보증금 1천만 원에 월 60만 원, 보증금 2천만 원에 월 75만 원 또는 80만 원 등 여러 조합이 확인됩니다. 보증금과 월세는 서로 바꿔 비교해야 하므로 월세 금액만 보고 저렴하다고 판단하지 말고 보증금 차이를 포함한 총 주거비를 계산해야 합니다. ([apt.mustarddata.com](https//apt.mustarddata.com/apt/%EB%85%B9%EC%9B%90%EB%A7%A8%EC%85%98/?utm_source=openai))

실거래와 현재 매물을 다르게 봐야 하는 이유

실거래가는 과거 특정 계약의 결과이고, 현재 매물은 아직 계약되지 않은 제안 가격입니다. 예를 들어 2026년 6월 전용면적 84.96제곱미터의 실거래가가 3억 4천5백만 원이었다고 해도, 같은 달에 나온 매물이 3억 7천만 원일 수 있습니다. 반대로 급매나 내부 상태가 좋지 않은 매물은 실거래보다 낮게 제시될 수 있습니다.

매매 호가를 확인할 때에는 동일 면적, 같은 동 또는 인접 동, 비슷한 층, 향, 수리 여부를 맞춰야 합니다. 부분 수리와 올수리, 샷시 교체 여부, 확장 여부, 누수 보수 여부가 가격에 영향을 주므로 사진만으로 판단하지 말고 현장 방문 때 확인해야 합니다.

대상과 예외적으로 확인할 사항

실거주 목적이라면

실거주자는 출퇴근 시간의 차량 흐름, 주차 가능성, 소음, 일조, 난방 방식, 관리비를 우선 확인해야 합니다. 낮에 방문했을 때 조용하더라도 등하교 시간이나 퇴근 시간에는 분위기가 달라질 수 있으므로 가능하면 서로 다른 시간대에 단지를 둘러보는 것이 좋습니다.

전세 목적이라면

전세 계약자는 매매가와 전세보증금의 차이를 반드시 확인해야 합니다. 최근 매매 실거래가가 3억 4천만 원 안팎이고 전세보증금이 1억 8천만 원이라면 단순 차이는 1억 6천만 원입니다. 그러나 이 차이만으로 보증금이 안전하다고 볼 수는 없습니다. 선순위 채권과 임대인의 다른 권리관계가 함께 반영돼야 합니다.

재건축 기대를 보고 접근한다면

수성구의회 자료에는 녹원맨션 재건축사업 정비구역 지정안에 대한 의견청취 안건이 2025년 8월 발의됐고, 2025년 9월 본회의에서 찬성 의견이 의결된 것으로 나옵니다. 이는 정비구역 지정안에 대한 지방의회 의견 절차가 진행됐다는 의미이지, 곧바로 사업시행인가나 착공 또는 입주가 확정됐다는 뜻은 아닙니다. ([suseongcouncil.suseong.kr](https//suseongcouncil.suseong.kr/cm_council/content/?f_bill_date1=&f_bill_date2=&f_bill_plenary_result=&f_bill_proposer=&f_bill_th1=&f_bill_th2=&f_bill_title=&f_code=C401&me_code=2030&no=2911&page=2&pos=billinfo&utm_source=openai))

2026년 현재 확인할 때에는 정비구역 지정 고시 여부, 추진위원회와 조합 관련 절차, 정비계획의 최종 내용, 예상 세대수와 용적률, 분담금 산정 자료를 각각 확인해야 합니다. 공식 고시가 확인되지 않은 상태에서 추가 부담금이나 신축 아파트 입주 시점을 단정하는 광고성 설명은 피하는 것이 안전합니다.

단지 정보와 시세를 확인하는 단계별 절차

1. 주소를 확정합니다. 지산녹원맨션과 녹원맨션을 검색한 뒤 대구광역시 수성구 지산동 761번지와 무학로 189가 일치하는지 확인합니다.
2. 면적을 맞춥니다. 공급면적이 아닌 전용면적을 기준으로 84.96제곱미터, 108.72제곱미터 등 같은 면적끼리 비교합니다.
3. 최근 6개월 거래를 봅니다. 거래일, 층, 금액, 직거래 표시, 해제 여부를 확인하고 한 건이 아닌 여러 건의 범위를 봅니다.
4. 현재 호가를 따로 적습니다. 중개 매물의 가격과 실거래 최고·최저 금액을 한 표에 섞지 말고 별도로 기록합니다.
5. 현장 조건을 대조합니다. 동 위치, 방향, 조망, 소음, 주차, 내부 수리, 누수와 결로 흔적을 확인합니다.
6. 계약 전 권리관계를 확인합니다. 등기부등본, 건축물대장, 관리비 체납 여부, 임대차 현황을 확인한 뒤 계약서 특약을 조정합니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에서는 기준 연도와 지역, 단지명, 면적을 선택해 매매와 전월세를 나눠 조회할 수 있습니다. 검색 결과를 저장할 때에는 조회일도 함께 기록해야 나중에 가격이 변경되거나 거래가 추가돼도 당시 판단 근거를 확인할 수 있습니다. ([rt.molit.go.kr](https//rt.molit.go.kr/pt/gis/gis.do?utm_source=openai))

방문과 계약 전 준비물 체크리스트

• 휴대전화와 충전 상태를 확인하고 실내외 사진 촬영 동의를 받습니다.
• 등기부등본의 소유자, 근저당권, 가압류, 압류, 신탁 여부를 확인합니다.
• 건축물대장에서 용도, 면적, 위반건축물 표시 여부를 확인합니다.
• 최근 관리비 고지서와 장기수선충당금 납부 내역을 요청합니다.
• 누수, 결로, 곰팡이, 보일러와 난방 계량, 수도 수압을 점검합니다.
• 매매라면 잔금일과 인도일, 수리 책임, 하자 처리 범위를 계약서에 적습니다.
• 전세라면 전입신고, 확정일자, 보증보험 가입 가능 여부를 계약 전에 확인합니다.
• 재건축 관련 설명을 들었다면 정비구역 지정 고시와 공식 문서의 명칭을 요청합니다.

실제 적용 예시로 보는 시세 판단

예를 들어 전용면적 84.96제곱미터 매물이 3억 6천만 원에 나왔다고 가정하겠습니다. 2026년 확인 거래 중 3억 4천5백만 원과 비교하면 호가가 1천5백만 원 높습니다. 계산은 3억 6천만 원에서 3억 4천5백만 원을 뺀 금액인 1천5백만 원입니다.

그러나 이 차이만으로 비싼 매물이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 매물이 올수리이고, 고층이며, 선호 동과 향을 갖췄다면 추가 금액이 일부 설명될 수 있습니다. 반대로 수리 이력이 없고 저층이며 누수 흔적이 있다면 최근 거래보다 낮아야 할 가능성이 있습니다. 따라서 비교 대상의 조건을 맞추지 않은 단순 차액은 협상 자료로만 사용해야 합니다.

전세의 경우 전용면적 84.96제곱미터 매물이 보증금 1억 9천만 원이라면 2026년 확인된 1억 6천만 원과 비교해 3천만 원 높습니다. 계산은 1억 9천만 원에서 1억 6천만 원을 뺀 금액인 3천만 원입니다. 다만 1억 6천만 원 거래가 저층이거나 수리 상태가 다른 경우에는 동일 조건 비교가 아니므로 계약 가능 금액을 판단하기 전에 매물 상태를 확인해야 합니다.

재건축을 고려하는 매수자라면 예상 신축 가치에서 현재 주택 가격을 빼는 방식으로 수익을 확정해서는 안 됩니다. 사업비, 금융비, 이주비, 공사비, 일반분양 성적, 분담금, 사업 지연 기간이 모두 변할 수 있기 때문입니다. 공식 사업 자료가 없는 숫자는 투자 판단의 근거가 아니라 참고용 가정으로만 취급해야 합니다.

지산녹원맨션을 볼 때 자주 하는 실수

• 공급면적과 전용면적을 섞어 32평형과 전용 84.96제곱미터를 서로 다른 주택형처럼 비교하는 경우
• 가장 최근 거래 한 건을 현재 시세 전체로 해석하는 경우
• 직거래 금액을 일반 중개 거래와 같은 조건으로 평균 내는 경우
• 매물 사진만 보고 샷시, 배관, 결로, 누수, 보일러 상태를 확인하지 않는 경우
• 재건축 추진 소식을 사업시행인가나 착공 확정으로 오해하는 경우
• 전세보증금만 보고 등기부등본과 선순위 권리를 확인하지 않는 경우
• 계약금 지급 전에 관리비 체납과 수리 책임을 확인하지 않는 경우

특히 가격이 크게 낮은 거래는 급매, 직거래, 가족 간 거래, 특수조건, 하자, 임차인 승계 여부가 포함됐을 수 있습니다. 낮은 금액 하나를 기준으로 모든 매물의 적정가를 정하기보다 같은 면적의 최근 거래를 여러 건 살펴보고 중개사에게 거래 조건을 질문해야 합니다.

자주 묻는 내용

지산녹원맨션의 현재 매매 시세는 얼마인가요

전용면적 84.96제곱미터는 2026년 확인 거래가 대체로 3억 2천만 원대부터 3억 5천만 원대에 분포하고, 전용면적 108.72제곱미터는 3억 7천만 원부터 4억 원까지 확인됩니다. 층과 내부 상태 차이가 있으므로 이 범위는 참고용 실거래 구간으로 봐야 하며 현재 호가와 동일하지 않습니다.

전세는 매매가의 몇 퍼센트인가요

전용면적 84.96제곱미터에서 매매 3억 4천5백만 원과 전세 1억 7천만 원을 단순 비교하면 약 49.3퍼센트입니다. 계산은 1억 7천만 원을 3억 4천5백만 원으로 나눈 뒤 100을 곱한 값입니다. 다만 서로 다른 층과 거래일을 비교한 단순 계산이므로 실제 전세가율로 확정해서는 안 됩니다.

2026년에 재건축이 확정됐나요

확인된 공식 자료는 정비구역 지정안에 대한 의견청취와 의회 절차를 보여줍니다. 이것만으로 사업시행인가, 관리처분인가, 착공, 입주 시기를 확정할 수는 없습니다. 최신 상태는 수성구청 고시공고와 관련 회의 자료에서 정비구역 지정 고시 여부를 별도로 확인해야 합니다.

지산녹원맨션의 전세 계약에서 가장 먼저 볼 것은 무엇인가요

소유자와 계약 상대방이 일치하는지 확인하고, 계약 직전 발급한 등기부등본에서 근저당과 압류 등 권리관계를 확인해야 합니다. 이후 전입신고와 확정일자, 보증보험 가입 가능 여부를 확인하고 잔금일에 권리관계가 변하지 않도록 특약을 검토하는 순서가 안전합니다.

실거래가보다 비싼 매물도 계약할 수 있나요

가능하지만 가격 차이를 설명할 수 있는 조건이 있어야 합니다. 올수리, 고층, 선호 향, 조망, 즉시 입주 가능 여부, 임차인 승계 조건 등을 같은 면적의 최근 거래와 비교한 뒤 추가 금액이 합리적인지 판단해야 합니다. 설명되지 않는 호가 차이는 협상 대상이 될 수 있습니다.

관리비는 어느 정도 준비해야 하나요

관리비는 계절과 사용량, 장기수선충당금, 세대별 전용 사용량에 따라 달라 단일 금액으로 단정하기 어렵습니다. 최근 관리비 고지서에서 공용관리비, 난방비, 전기와 수도, 장기수선충당금을 나눠 확인하고 겨울철 고지서와 여름철 고지서를 각각 요청하는 것이 좋습니다.

마무리

지산녹원맨션의 시세를 확인할 때 가장 중요한 기준은 같은 전용면적의 최근 실거래를 여러 건 비교하는 것입니다. 2026년 확인 자료만 보더라도 전용면적 84.96제곱미터와 108.72제곱미터의 가격대가 다르고, 같은 면적 안에서도 층과 거래 방식에 따라 차이가 나타납니다.

매매를 검토한다면 실거래와 현재 호가를 나눠 기록한 뒤 현장 상태와 권리관계를 확인하고, 전세를 검토한다면 보증금 수준보다 선순위 권리와 보증보험 가능 여부를 먼저 살펴야 합니다. 재건축 기대가 있다면 정비구역 지정안과 실제 고시, 이후 인허가 단계를 구분해 확인해야 합니다.

작성 기준일 이후에도 거래 신고와 행정 절차는 계속 반영될 수 있습니다. 계약이나 방문 일정이 정해졌다면 국토교통부 실거래가 공개시스템, 공동주택 관리정보, 수성구청의 최신 고시공고를 다시 조회하고 관리사무소와 중개사에게 현재 조건을 확인한 뒤 의사결정을 진행하시기 바랍니다.