범어주공2차는 경상남도 양산시 물금읍 범어리에 있는 노후 아파트로, 인근 범어주공3차와 함께 통합 재건축을 추진하고 있습니다. 검색할 때는 대구 수성구의 범어 2차 아이파크와 혼동하기 쉬우므로 주소를 먼저 확인해야 합니다. 이 글에서 말하는 범어주공2차는 양산시 물금읍 범어리 823번지, 도로명 주소 동중1길 21에 있는 단지를 뜻합니다.
작성 기준일은 2026년 8월 27일입니다. 단지의 기존 현황은 공동주택관리정보시스템에 공개된 자료를 기준으로 정리했고, 재건축 사업은 양산시 고시와 당시 공개된 사업 자료를 교차 확인했습니다. 재건축 동의율, 추진위원회 운영, 조합설립인가 여부, 매매 가격과 매물은 이후에도 바뀔 수 있으므로 계약 전에는 양산시와 관리사무소, 등기부등본을 다시 확인해야 합니다.
핵심만 먼저
- 범어주공2차는 양산시 물금읍 범어리 823번지에 있는 420세대 아파트입니다.
- 9개 동, 최고 5층 규모이며 1990년 3월 20일 사용승인을 받았습니다.
- 전용면적은 소형 평형 중심으로 구성돼 실거주 수요와 재건축 기대 수요를 함께 살펴봐야 합니다.
- 범어주공3차와 묶은 통합 재건축 정비구역은 약 5만 3천㎡ 규모로 지정됐고, 계획상 1,187세대 신축이 추진됩니다.
- 정비구역 지정은 완료됐지만 곧바로 착공하거나 신축 아파트 입주권이 확정된다는 뜻은 아닙니다.
- 2026년 8월 기준 핵심 확인 사항은 추진위원회 승인 이후 조합설립 동의서 징구가 진행 중인지, 조합설립인가가 완료됐는지 여부입니다.
- 매수자는 매도인의 조합원 지위, 권리산정 기준일, 분담금 추산액, 현금청산 가능성, 체납 관리비를 서류로 확인해야 합니다.
범어주공2차 기본 정보
범어주공2차는 대한주택공사가 건설한 분양 아파트로 알려져 있으며, 공동주택관리정보시스템에는 9개 동과 420세대, 1990년 3월 20일 사용승인 단지로 등록돼 있습니다. 지상 저층 단지이고 승강기가 없는 것으로 공개된 자료가 있어, 고령자나 유아가 있는 가구는 층수와 계단 이용 부담을 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
| 구분 | 확인 내용 | 살펴볼 점 |
|---|---|---|
| 위치 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 823번지 | 도로명 주소는 동중1길 21 |
| 세대수 | 420세대 | 범어주공3차와 별도 단지 |
| 동수 | 9개 동 | 저층 주거단지 |
| 사용승인일 | 1990년 3월 20일 | 2026년 기준 사용승인 후 약 36년 |
| 난방 방식 | 개별난방 | 세대별 보일러와 관리 상태 확인 |
| 주차 | 공개 자료상 총 104대 | 세대당 주차 여건이 넉넉하지 않음 |
| 관리 방식 | 자치관리로 공개 | 최근 관리비와 장기수선충당금 확인 필요 |
| 주요 재건축 대상 | 범어주공2차와 3차 통합 정비구역 | 개별 단지가 아닌 통합 사업으로 검토 |
입지와 생활권은 어떻게 봐야 하나
범어주공2차는 물금읍 구도심과 범어리 생활권에 자리 잡고 있습니다. 주변에는 범어초등학교와 범어중학교, 서남초등학교와 오봉초등학교가 거론되며, 실제 통학 동선은 동별 위치와 횡단보도, 차량 통행량에 따라 달라질 수 있습니다. 자녀가 있는 가구라면 지도상 거리만 보지 말고 평일 등하교 시간에 직접 이동해 보는 편이 안전합니다.
생활 편의시설은 인근 상가와 마트, 병원, 행정기관을 나누어 확인해야 합니다. 물금신도시의 대단지 상권과는 거리가 다를 수 있으므로, 신축 아파트처럼 단지 안에 다양한 커뮤니티 시설이 갖춰져 있다고 기대하면 안 됩니다. 오래된 저층 단지의 장점은 비교적 낮은 건물 밀도와 생활 동선일 수 있지만, 주차와 외부 보안, 배관과 전기 설비 상태는 별도로 확인해야 합니다.
교통을 확인할 때 주의할 점
인근에는 양산 도시철도 생활권과 버스 노선이 연결돼 있지만, 범어주공2차에서 역까지 실제 도보 시간은 출입구와 보행로에 따라 달라집니다. 부동산 광고에 표시된 역세권 시간은 빠른 보행을 전제로 계산되는 경우가 있으므로, 낮과 밤에 각각 걸어 보는 것이 좋습니다. 버스는 노선 개편과 배차 간격이 바뀔 수 있어 양산시 교통 안내에서 계약 당일 운행 정보를 재확인해야 합니다.
재건축은 현재 어느 단계인가
범어주공2차와 3차는 각각 1990년에 사용승인을 받은 노후 단지입니다. 안전진단 과정에서 2차는 D등급, 3차는 E등급을 받은 것으로 공개됐고, 이후 통합 정비계획 수립과 정비구역 지정 절차가 진행됐습니다. 여기서 안전진단 통과는 재건축을 검토할 수 있는 중요한 단계이지, 사업 완료나 추가 분담금 확정과 같은 의미는 아닙니다.
정비구역은 물금읍 범어리 일대 약 5만 3천㎡로 알려졌습니다. 계획상 지하 3층부터 지상 32층까지 9개 동, 총 1,187세대가 들어서며 전용면적은 59㎡, 84㎡, 112㎡가 제시됐습니다. 어린이공원과 주차장, 도로 같은 기반시설도 포함된 계획입니다. 다만 정비계획에 적힌 세대수와 층수는 사업시행인가, 건축심의, 관리처분계획 과정에서 달라질 수 있습니다.
2025년 말 정비구역 지정 이후에는 조합을 만들기 위한 추진위원회 절차가 이어졌습니다. 2026년 8월 24일 기준 공개 보도에서는 추진위원회가 조합설립 동의서를 받고 있는 것으로 전해졌습니다. 따라서 현재는 정비구역 지정 다음 단계인 조합설립 준비 국면으로 보는 것이 타당합니다. 조합설립인가가 실제로 완료됐는지 여부는 양산시 고시와 담당 부서의 최신 답변으로 확인해야 하며, 추진위원회가 동의서를 받고 있다는 사실만으로 조합이 설립됐다고 판단해서는 안 됩니다.
기존 단지와 재건축 계획 비교
| 구분 | 현재 범어주공2차 | 통합 재건축 계획 |
|---|---|---|
| 사업 범위 | 범어주공2차 단독 단지 | 범어주공2차와 3차 통합 |
| 세대수 | 420세대 | 계획상 총 1,187세대 |
| 건물 규모 | 9개 동, 최고 5층 | 지하 3층, 지상 32층, 9개 동 계획 |
| 사용승인 | 1990년 3월 20일 | 신축 시점은 확정되지 않음 |
| 주택형 | 소형 평형 중심 | 전용 59㎡, 84㎡, 112㎡ 계획 |
| 사업 단계 | 기존 입주 단지 | 정비구역 지정 후 조합설립 절차 진행 |
| 분담금 | 해당 없음 | 개별 권리가액과 선택 주택형에 따라 달라짐 |
대상과 예외를 구분해야 하는 이유
범어주공2차의 소유자라고 해서 모두 같은 재건축 권리를 갖는 것은 아닙니다. 토지와 건축물의 소유 형태, 공유 지분, 상가 소유 여부, 기준일 당시 권리 상태, 조합원 분양 대상 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 아파트와 상가가 함께 있는 정비구역에서는 주택 소유자와 상가 소유자의 권리 산정 방식이 다를 수 있으므로 단순히 세대수로 권리를 계산하면 안 됩니다.
세입자는 재건축 사업의 조합원이 되는 소유자와 지위가 다릅니다. 이주가 진행되면 임대차계약의 종료 시점, 보증금 반환, 이사비 지원 여부가 문제가 될 수 있으므로 임대인과 사업 주체의 안내를 서면으로 받아야 합니다. 매수 예정자는 매도인이 실제 소유자인지, 대리계약이라면 위임장이 있는지, 소유권 외에 가압류나 근저당이 있는지를 등기사항전부증명서로 확인해야 합니다.
매수 또는 보유 전 단계별 확인 절차
- 단지 식별 주소가 양산시 물금읍 범어리 823번지인지 확인하고 대구의 다른 범어 관련 단지와 구분합니다.
- 기본 권리 확인 등기사항전부증명서에서 소유자, 근저당, 가압류, 압류, 신탁 여부를 확인합니다.
- 사업 단계 확인 양산시에 정비구역 지정 고시, 추진위원회 승인, 조합설립인가 여부를 각각 문의합니다.
- 분담금 자료 확인 추정 비례율, 종전자산 평가 방식, 추가 분담금 산출 기준, 납부 시기를 서면으로 받습니다.
- 권리 변동 확인 매도인이 조합원 분양 대상인지, 매수 후 지위 승계가 가능한지, 현금청산 사유가 있는지 확인합니다.
- 현장 점검 주차, 계단, 누수, 결로, 보일러, 창호, 배관, 소음과 일조를 직접 확인합니다.
- 계약서 반영 사업 단계와 추가 부담금 관련 고지 사항, 하자와 체납 관리비 부담 주체를 계약서에 적습니다.
준비물 체크리스트
- 최근 발급한 등기사항전부증명서
- 건축물대장과 토지대장
- 매도인의 신분증과 인감증명서 또는 본인서명사실확인서
- 관리비 납부확인서와 장기수선충당금 정산 내역
- 정비구역 지정 고시와 정비계획 관련 자료
- 추진위원회 또는 조합의 동의서와 안내문 사본
- 종전자산 평가와 분담금 추산 자료
- 임대차계약서가 있다면 확정일자와 보증금 지급 내역
- 현장 방문 때 사용할 줄자, 휴대전화 카메라, 주차 확인 메모
실제 적용 예시로 보는 판단 방법
예를 들어 범어주공2차의 한 소유자가 기존 주택을 보유하고 재건축 뒤 전용 84㎡를 신청한다고 가정해 보겠습니다. 이때 단순히 새 아파트의 예상 분양가에서 현재 매매가격을 빼는 방식으로 분담금을 계산할 수는 없습니다. 기본 구조는 새 주택의 조합원 분양가에서 종전자산 평가액과 사업비를 반영한 권리가액을 차감하는 방식이지만, 비례율과 선택 평형, 무상지분, 금융비용 등에 따라 결과가 달라집니다.
가상의 숫자로만 계산하면 종전자산 평가액이 1억 8천만원이고 비례율이 90퍼센트라면 권리가액은 1억 6천 2백만원입니다. 여기에 조합원 분양가를 4억 8천만원으로 가정하면 단순 차액은 3억 1천 8백만원입니다. 계산식은 조합원 분양가 4억 8천만원에서 권리가액 1억 6천 2백만원을 뺀 금액입니다. 그러나 실제 납부액에는 사업비 변동, 이주비 이자, 옵션, 세금, 각종 정산금이 영향을 줄 수 있습니다. 이 예시는 설명을 위한 가상 계산이며 범어주공2차의 확정 분담금이 아닙니다.
또 다른 예로 매수자가 기존 소형 주택을 매입한 뒤 전용 84㎡를 선택하려는 경우를 보겠습니다. 매매가격이 낮아 보여도 종전자산 평가액이 낮으면 추가 부담금이 커질 수 있고, 반대로 평가액이 높더라도 공사비와 금융비용이 상승하면 최종 부담금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 현재 가격만 보고 재건축 수익을 확정적으로 예상해서는 안 됩니다.
자주 하는 실수
정비구역 지정을 착공 확정으로 이해하는 경우
정비구역 지정은 사업 구역과 정비계획을 행정적으로 확정하는 단계입니다. 이후 추진위원회, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주와 철거, 착공 절차가 남아 있습니다. 각 단계에서 동의와 심의, 인허가, 자금 조달이 필요하므로 기간을 단정하면 안 됩니다.
계획 세대수를 확정 세대수로 보는 경우
총 1,187세대와 전용 59㎡, 84㎡, 112㎡는 정비계획에 제시된 계획 수치입니다. 사업시행인가와 건축심의 이후 설계가 변경될 수 있으며, 일반분양 물량과 조합원 분양 물량도 확정 전에는 달라질 수 있습니다.
추진위원회와 조합을 같은 조직으로 보는 경우
추진위원회는 조합설립을 준비하는 단계의 기구이고 조합은 별도의 설립인가를 받은 사업 주체입니다. 안내문이나 현수막에 조합설립 동의서를 받는다고 적혀 있다면, 조합설립인가가 이미 끝났다는 뜻이 아닐 수 있습니다.
중개대상물 설명만 믿고 계약하는 경우
재건축 관련 권리와 부담금은 중개인의 구두 설명만으로 확정하기 어렵습니다. 고시문, 등기부, 조합 또는 추진위원회 자료, 양산시 담당 부서의 답변을 서로 대조하고 중요한 내용은 계약서 특약에 남겨야 합니다.
자주 묻는 내용
범어주공2차는 어느 지역에 있나요
경상남도 양산시 물금읍 범어리에 있습니다. 공개된 단지 정보상 지번 주소는 범어리 823번지이고 도로명 주소는 동중1길 21입니다. 대구 수성구의 범어동 아파트와는 다른 단지입니다.
범어주공2차는 몇 세대인가요
현재 단지는 420세대, 9개 동 규모로 공개돼 있습니다. 범어주공3차의 세대수와 합산하거나 재건축 계획 세대수인 1,187세대와 혼동하지 않아야 합니다.
재건축이 확정됐나요
재건축 정비구역 지정은 진행됐지만 사업 전체가 완료된 것은 아닙니다. 조합설립인가와 사업시행인가, 관리처분인가, 이주와 철거, 착공이 차례로 남아 있습니다. 2026년 8월 27일 현재는 조합설립을 위한 동의 절차가 진행되는지 최신 공식 자료로 확인해야 합니다.
매수하면 신축 84㎡를 받을 수 있나요
자동으로 받을 수 있다고 볼 수 없습니다. 소유자의 권리와 종전자산 평가액, 조합원 분양 자격, 신청 평형, 사업계획과 분양계획에 따라 달라집니다. 84㎡ 계획이 있다는 사실과 특정 매수자가 해당 평형을 배정받는다는 사실은 서로 다릅니다.
추가 분담금은 얼마인가요
현재 공개된 계획만으로 개인별 확정 금액을 산출할 수 없습니다. 종전자산 평가액, 비례율, 조합원 분양가, 공사비, 금융비용, 일반분양 수입과 사업 기간이 정해져야 합니다. 추진위원회나 조합에서 제시하는 추산액도 확정액과 구분해 봐야 합니다.
세입자도 재건축 동의서를 제출해야 하나요
재건축의 소유자 동의와 세입자의 임대차 권리는 서로 다른 문제입니다. 세입자는 소유자와 같은 조합원 지위를 갖지 않으므로 이주와 보증금 반환, 계약 종료 조건을 임대인과 별도로 확인해야 합니다. 분쟁 가능성이 있으면 계약서와 안내문을 가지고 관련 기관이나 전문가에게 상담받는 것이 안전합니다.
확인 순서와 마무리
범어주공2차를 확인할 때는 먼저 양산 물금읍의 해당 단지가 맞는지 주소를 확인하고, 현재 420세대 단지 정보와 통합 재건축 계획상 1,187세대를 분리해 이해해야 합니다. 그다음 정비구역 지정 이후 조합설립 절차가 어느 지점까지 왔는지 확인하고, 매수라면 등기부와 권리 승계 가능성, 분담금 추산 자료를 차례로 검토해야 합니다.
특히 2026년 8월 27일 기준으로 재건축 관련 동의율이나 추진 주체의 운영 상황은 변동 가능성이 있으므로, 온라인 게시글이나 현수막만으로 판단하지 않는 것이 좋습니다. 양산시의 최신 고시와 담당 부서 확인, 관리사무소의 체납 및 시설 자료, 계약 당일 발급한 등기사항전부증명서를 함께 대조하면 범어주공2차의 현재 가치와 사업 위험을 보다 현실적으로 판단할 수 있습니다.